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不動産の売却後は確定申告を行いましょう!

不動産の売却後は確定申告を行いましょう!
不動産を売却することで利益が出たら、譲渡所得となります。
譲渡所得は確定申告をして、所得税及び住民税を支払わなければなりません。
譲渡所得は、居住用でも投資用問わず不動産を売却し利益を得たすべての人が確定申告を行う必要があります。

この譲渡所得の計算式としては、
譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費 + 譲渡費用)
にあてはめて考えます。

・譲渡収入金額とは、土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金をいいます。
・取得費は、次の①、②の内大きい金額を用います。
①実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法:譲渡収入金額×5%
・譲渡費用とは、印紙代、仲介手数料、登記費用など、売却するのにかかった諸費用をいいます。

譲渡所得がプラスであれば、売却益があったということになり、確定申告の義務があります。

税額の計算式

税額の計算式としては、
税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)
にあてはめて考えます。

不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されているので注意が必要です。
また、不動産の所有期間によって課税方法が異なります。具体的には、土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得とがあり、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として検討することになります。

  • 長期譲渡所得の場合
  • 譲渡所得税の税率は20%(所得税15%+住民税5%)です。もっとも、平成49年12月31日までは、復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされます。
  • 短期譲渡所得の場合
  • 譲渡所得税の税率は39%(所得税30%+住民税9%)です。平成49年12月31日までは、復興特別所得税が上乗せされます。
不動産の節税ができる特例があります。
上記のように、不動産の売却に伴う譲渡所得は税率が高い印象があるかと思います。
しかし、特例も用意されていることから、要件に該当するかどうか確認しましょう。

不動産の節税ができる特例

  • 3,000万円特別控除
  • 3,000万円特別控除は、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度で、一般的な住宅の売却であれば、この制度の適用を受けることで大きく税額を減らすことができます。
    この特例は、所有期間に関係なく適用することができます。
    3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得が3,000万円より低かった場合、譲渡所得税が発生しないことになります。
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、居住用財産の定義を満たした上で、不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間が共に10年超だった場合に適用を受けられる特例です。
    この特例は、3,000万円特別控除と併用することができます。
  • 特定の居住用財産の買換え特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例は、居住用財産の定義を満たした上で、新しくマイホーム(建物50平米以上、土地500平米以下)を購入したときに受けられる特例で、売却する不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超、居住期間が通算10年以上である必要があります。
    いま住んでいる物件を売却して、新しく住まいを買い替えるときに使える特例です。もっとも、この特例は上記2つの特例との併用はできません。


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